Mer om att hyra ut i andra hand

Praxis om upplåtelser i andra hand
Sedan lagändringen den 19 december 2012 är det lättare att hyra ut i andra hand.

Hyresnämndens tillstånd
Om styrelsen inte ger bostadsrättshavaren samtycke till andrahandsupplåtelse kan bostadsrättshavaren ansöka om tillstånd till upplåtelsen vid hyresnämnden. Hyresnämndens beslut kan inte överklagas. Av bestämmelsens lydelse framgår att bostadsrättshavaren kan begära hyresnämndens tillstånd först när styrelsen fattat beslut om att avslå hans ansökan. För att hyresnämnden skall ge tillstånd till en andrahandsupplåtelse skall följande förutsättningar föreligga. Bostadsrättshavaren skall ha beaktansvärda skäl för upplåtelsen och föreningen skall å sin sida inte ha någon befogad anledning att vägra samtycke.

Föreningens samtycke krävs
En bostadsrättshavare som vill upplåta hela sin lägenhet i andra hand till någon måste ansöka om föreningens samtycke. Även om lägenhet upplåts till någon som är nära anhörig till bostadsrättshavaren är detta att anse som andrahandsupplåtelse om bostadsrättshavaren själv inte bor i lägenheten. Huruvida bostadsrättshavaren får någon ersättning av den som bor i lägenheten saknar betydelse för bedömningen om det är att anses som en andrahandsupplåtelse.

Styrelsen bestämmer själv under vilka förutsättningar man skall bevilja bostadsrättshavarens ansökan om andrahandsupplåtelse. Det är viktigt att föreningen har klara riktlinjer för vilken policy som skall gälla inom föreningen samt att alla medlemmar behandlas lika. Om styrelsen önskar gå längre än vad lagstiftaren har angivit i sin tillståndsgivning har den full frihet att göra så. Det är dock viktigt att beakta konsekvenserna av ett sådant ställningstagande. Det skall noteras att föreningsstämman genom sin direktivrätt kan ge styrelsen anvisningar om en liberalare eller mer restriktiv tillämpning av bestämmelserna om andrahandsupplåtelse.

Många föreningar väljer att tillämpa de ramar som lagstiftaren har ställt upp för tillstånd till andrahandsupplåtelse, dvs. att bostadsrättshavaren skall ha beaktansvärda skäl och att föreningen saknar befogad anledning att neka andrahandsuthyrning. Om styrelsen inte lämnar samtycke till en andrahandsupplåtelse har bostadsrättshavaren möjlighet att låta hyresnämnden pröva frågan. Ett tillstånd till andrahandsuthyrning bör alltid begränsas till viss tid.

Förutsättningar för andrahandsupplåtelse
Tillstånd till andrahandsupplåtelse ska lämnas om bostadsrättshavaren har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Skälet för andrahandsupplåtelsen ska ha viss tyngd för att vara godtagbart. Rent spekulativa köp där bostadsrättshavaren inte ska bo i lägenheten bör inte gynnas. Det ska vara fråga om situationer där bostadsrättshavaren har såväl påtagliga skäl att inte använda lägenheten som skäl att behålla den.

Som exempel kan nämnas att bostadsrättshavaren på grund av ålder och sjukdom, tillfälligt arbete på annan ort, särskilda familjeförhållanden eller därmed jämförbara förhållanden har beaktansvärda skäl för upplåtelsen. Även andra skäl kan komma ifråga. Ett exempel är att tillstånd bör kunna lämnas när en förälder innehar en mindre bostadsrätt och vill hyra ut den till sitt barn eller när en person har förvärvat en lägenhet för att bosätta sig där efter pensionen men har behov av att kunna hyra ut den under en övergångsperiod.

De beaktansvärda skäl som bostadsrättshavaren kan ha för en andrahandsupplåtelse får vägas mot hänsynen till föreningen. En andrahandsupplåtelse bör inte medges när föreningen har tillräckligt tunga skäl som talar mot upplåtelsen. Samtycke ska kunna vägras när föreningen har en befogad anledning som t ex att den tilltänkta hyresgästen inte kan godtas. Prövningen skall i denna del avse de personliga kvalifikationerna på den som skall bo i lägenheten.

Däremot saknar dennes betalningsförmåga i de flesta fall betydelse, eftersom bostadsrättshavaren ansvarar gentemot föreningen för de ekonomiska förpliktelserna under andrahandsupplåtelsen. Det intressanta är således huruvida hyresgästen kan godtas som boende i föreningen under upplåtelsetiden. Om föreningen har särskilda villkor om medlemskap i stadgarna t ex en åldersgräns på 55 år i äldreföreningar bör hänsyn tas till detta.

Det är rimligt att kunna kräva att lägenheterna i föreningen inte i alltför stor utsträckning kommer att bebos av personer som inte skulle uppfylla kraven på medlemskap vid ett förvärv av bostadsrätten. Ju längre tid en bostadsrättshavare avser att inte nyttja lägenheten desto svagare blir normalt motivet för att andrahandsuthyrning ska beviljas mot föreningens vilja. Som ovan angivits torde inte en bostadsrättshavare som bor i annan lägenhet på orten, men inte vill sälja bostadsrätten av vissa skäl ha beaktansvärda skäl.

Av angivna exempel framgår att bestämmelsens tillämpning förutsätter en viss tvångssituation, som medför att bostadsrättshavaren inte har tillfälle att använda lägenheten. Befogad anledning att vägra samtycke till andrahandsupplåtelse kan föreningen ha om den som skall nyttja lägenheten inte skäligen kan godtas.

Inneboende
Bostadsrättshavare har i likhet med hyresgäster rätt att utan särskilt tillstånd ha inneboende i sin lägenhet. Detta gäller såväl bostadsrättshavare som innehar bostadslägenheter som lokaler. Numera gäller att bostadsrättshavare har rätt till s k partiell sublokation om det kan ske utan men för föreningen eller annan medlem. Eftersom partiell sublokation i princip inte kräver styrelsens tillstånd är gränsdragningen mellan total och partiell sublokation väsentlig.

Bostadsrättshavaren har således rätt att hyra ut ett eller flera rum i en lägenhet som han innehar med bostadsrätt. Någon begränsning i fråga om hur stor del av lägenheten som får upplåtas på detta sätt finns inte. Det fordras dock att bostadsrättshavaren själv har kontroll över lägenheten. I det ligger att han måste själv disponera över en del av lägenheten och att han således inte hyr ut alla rum.

Avgörande för om en sublokation skall anses vara total (andrahandsupllåtelse) eller partiell (upplåtelse av del av lägenhet till inneboende) skall vara huruvida bostadsrättshavaren har upplåtit lägenheten till annan för självständigt brukande eller inte. Har lägenheten upplåtits för andrahandshyresgästens självständiga brukande bör alltså upplåtelsen anses som en andrahandsupplåtelse. Detta bör gälla även om något rum hålls låst för andrahandshyresgästen.

Exakt var gränsen mellan partiell och total sublokation går är svårt att ange. Om bostadsrättshavaren själv nyttjar ett rum i lägenheten och upplåter övriga lägenheten torde det vara fråga om partiell sublokation – inneboende. Om bostadsrättshavaren i stället bor på annat håll, men har tillgång till lägenheten och regelbundet besöker den för att t ex hämta post är det svårare att ange om det skall anses vara upplåtelse av hela eller del av lägenheten.

Mycket talar dock för att man bör bedöma det som en andrahandsupplåtelse av lägenheten i dess helhet. Storleken på lägenheten kan också ha betydelse vid bedömningen. I en lägenhet om ett rum och kök är det objektivt sett svårare att ha inneboende än i en fyrarumslägenhet. I tveksamma fall får man låta domstolen avgöra frågan.

Men för förening eller annan medlem
Bostadsrättshavarens rätt till partiell sublokation gäller endast om det inte medför men för föreningen eller annan medlem. I detta ligger att uthyrningen inte får ta sådan omfattning eller ske under sådana speciella omständigheter att föreningen eller annan medlem förorsakas verkligt men. Eftersom det är bostadsrättshavaren som svarar för lägenhetens vård och underhåll torde men för föreningen endast undantagsvis uppstå.

Förverkande
Uppstår men för föreningen eller för annan medlem i föreningen har bostadsrättshavaren överskridit de befogenheter som lagen ger honom och därigenom förverkat sin nyttjanderätt. Uppsägning på grund av att ett inrymmande medför men för föreningen eller annan medlem får endast ske om bostadsrättshavaren tillställts en rättelseanmaning och han därefter inte vidtar rättelse utan dröjsmål. Om rättelse sker innan föreningen gör bruk av sin rätt till uppsägning kan bostadsrättshavaren inte skiljas från lägenheten på den grunden.

Risk att lägenheten förverkas
En bostadsrättshavare som upplåter lägenheten i andra hand utan styrelsens samtycke eller hyresnämndens tillstånd riskerar att förverka nyttjanderätten till lägenheten. Detta gäller såväl bostadslägenheter som lokaler. Bostadsrättshavaren får inte låta någon flytta in i lägenheten förrän han erhållit tillstånd till andrahandsupplåtelsen. Den bostadsrättshavare som inte ansöker om tillstånd eller som låter andrahandshyresgästen flytta in under tiden som ansökan handläggs av styrelsen gör sig skyldig till en otillåten andrahandsupplåtelse. Bostadsrättshavaren skall då tillställas en rättelseanmaning att genast upphöra med den otillåtna andrahandsupplåtelsen.